НБУ готує підвищення облікової ставки і радить обмежити єОселю. Програма доступних кредитів пригнічує ринкову іпотеку

Про це йдеться в грудневому звіті НБУ про фінансову стабільність.

Через пільгові умови державної програми банкам складно конкурувати звичайними ринковими продуктами, а клієнти не зацікавлені в дорожчих кредитах поза програмою. Тому майже всі іпотечні кредити в Україні зараз видаються в межах єОселі.

“Іпотечне кредитування триває лише в межах єОселі, кредитів поза програмою одиниці”, – сказано у звіті.

Понад 90% іпотечних кредитів видають три державні банки (Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк), а серед учасників програми є такі, що досі не видали жодного кредиту.

НБУ вважає, що “наявність єОселі й надалі віднаджуватиме клієнтів від альтернативних пропозицій, а банки – від впровадження несубсидійованих продуктів”.

Ситуацію ускладнює те, що покупці вважають первинний ринок ризикованим через непрозорість та безпекові ризики. У першому півріччі лише 5% угод укладалися із залученням іпотеки, але надалі ця частка знизилася до 4%, що співмірно з показниками 2021 року. Майже половину всіх кредитів з початку року банки видали на об’єкти у Києві та Київській області.

“Надалі дизайн програм державної підтримки має забезпечувати домінування ринкових механізмів, зокрема для визначення розміру ставки, та орієнтацію лише на тих позичальників, які цього потребують. Це стосується і програми “Доступні кредити 5-7-9%”, і програми “єОселя”. Стратегії розвитку цих програм та діяльності установ – розпорядників мають бути оновлені з урахуванням потреб ринку”, – йдеться у звіті.

Повільна переорієнтація державної програми “Доступні кредити 5-7-9%” на підтримку клієнтів, які найбільше потребують фінансової допомоги, знижує її ефективність. Через високі витрати по накопиченому портфелю та подальше зростання кредитів річний бюджет програми вичерпався вже у жовтні. Борг перед банками за програмою до кінця року буде близьким до 10 млрд грн, що на 3 млрд грн більше, ніж торік. Це створює додаткову невизначеність для банків та позичальників, які беруть участь у програмі, та уповільнює її роботу, зазначають у НБУ.

Купівля квартири вигідніша, ніж оренда

При цьому Національний банк порахував, що станом на листопад 2024 року співвідношення між цінами на купівлю та оренду житла (показник “ціна до оренди”) в Києві становить приблизно 10х. Це означає, що купівля житла є гарною альтернативою оренді. Мовляв, нинішній показник “ціна до оренди” означає, що витрати на оренду житла зрівняються з вартістю його купівлі через 10 років. Це близько до довгострокового середнього рівня за останні 20 років, що свідчить про відсутність значних цінових дисбалансів на ринку.

Національний банк провів два види аналізу: за усередненими даними на ринку і за конкретними парами подібних квартир (на одній вулиці, з однаковою кількістю кімнат, схожою площею). Під час аналізу конкретних квартир середнє значення “ціни до оренди” становить 12,7х, але враховуючи те, що реальні ціни продажу зазвичай на 25% нижчі за заявлені, показник становить 9,5х.

Показник “ціна до доходу” під кінець 2024 року повернувся до історичних мінімумів кінця 2021 року (тоді ціни на нерухомість знизилися через ризик повномасштабної війни). У середньому для придбання 70 кв. м житла у Києві родина з 1,1 працевлаштованим витрачає еквівалент свого 10-річного доходу. “Тож цінові умови ринку нерухомості навіть сприятливіші за довоєнні”, – йдеться у звіті.

НБУ також зазначає, що хоча цінові умови сприятливі, воєнні ризики змінили ситуацію – люди менш охоче інвестують у житло, ніж раніше.

Облікова ставка

Більшість членів Комітету з монетарної політики Національного банку наголосили на необхідності подальшого підвищення облікової ставки найближчими місяцями за умови збереження ознак стійкості інфляційного тиску та загрози розбалансування інфляційних очікувань, повідомляє пресслужба НБУ із посиланням на стенограму дискусії членів комітету від 11 грудня, за день, коли Нацбанк оголосив про підвищення облікової ставки з 13% до 13,5%.

Водночас кілька членів КМП були не впевнені в необхідності подальшого підвищення облікової ставки через тимчасову природу поточного інфляційного сплеску. Оновлення макропрогнозу в січні дасть більше інформації щодо стійкості цінового тиску та ризиків розбалансування очікувань, уточнюють у НБУ.

У стенограмі йдеться, що останнє рішення підвищити облікову ставку на 0,5 в.п. підтримали сім із 11 членів КМП. Вони зазначали, що такий крок є найбільш виваженим і враховує швидкоплинність ключових факторів поточного цінового сплеску і необхідним для збереження інфляції під контролем.

Ще двоє учасників дискусії КМП висловилися за значне підвищення облікової ставки у грудні – до 14%. Вони наполягали, що НБУ має діяти невідкладно та рішуче, адже інфляція вже кілька місяців поспіль перевищує прогноз НБУ. Ціни зростають досить швидкими темпами, створюючи загрозу розгортання інфляційної спіралі.

Ще двоє із 11 членів КМП проголосували за збереження облікової ставки на рівні 13% у грудні. Вони вважають недоцільним підвищення облікової ставки з огляду на можливу короткостроковість цінового сплеску. На їхню думку, вичерпання ефектів гірших урожаїв цього року має сприяти уповільненню інфляції у 2025 році.

Додамо, державна програма “єОселя”, запущена у жовтні 2022 року, станом на грудень 2024 року видала 14,8 тис. кредитів на суму 24,06 млрд грн. Згідно з даними ПАТ “Укрфінжитло” більшість угод (68,6%) укладено на вторинному ринку, 5,7% – на первинному, а 25,7% квартир придбано у забудовників.